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【得だねッ情報1月】
大家さんのための税金基礎講座「賃貸経営」と「確定申告」
                                                 

【得だねﾂ情報１２月号】

『賃貸業界のニュースから』
「アパートの外廊下の崩落事故～貸主のリスクを考える～
賃貸住宅のオーナーにとっては他人事ではないかもしれません。北海道苫小牧市の賃貸アパートで外廊下の床が崩落し、家族5人が転落し病院に搬送される事故がありました。NHKなどによると事故が起きたのは今年10月17日の夕方で、2階建てアパートの2階部分が現場となりました。搬送された5人の命に別状がなかったのは不幸中の幸いでした。

報道では事故が起きた外廊下は金属製で老朽化が進んでいたことから、今年8月にオーナーに修繕するよう連絡していたと物件の管理会社が証言しています。オーナーは今後、怪我をした入居者への補償問題がでてくると考えられます。このように建物の不備によって入居者が怪我をした場合には、その建物の所有者が損害賠償責任を負います。今回の事例では入居者の使用方法に問題があったとは考えにくい上に、管理会社は廊下の改修を促していたと報道されており、事実ならば貸主の責任は免れないのではないでしょうか。

賃貸経営でおきるのは、このような老朽化による事故だけではありません。大規模災害時にも賃貸住宅オーナーの責任が追及された事例があります。1995年に発生した阪神大震災で、地震によって倒壊した賃貸住宅のオーナーが、亡くなった入居者の遺族らから責任を問われました。神戸市東灘区にあった「東神マンション」は、1階部分が完全に押しつぶされて倒壊し、一人暮らしの学生など4名が犠牲となりました。また、亡くなった学生の遺族らとともに、倒壊による生き埋めで大きな怪我を負った入居者も法廷でオーナーの責任を追及しました。神戸地裁の判決では、建物が当然持っているべき安全性を欠いており、「賃借人らの死傷は、地震という不可抗力によるものとはいえず、当該建物自体の設置の瑕疵と想定外の揺れの本件地震とが、競合してその原因となった」（判決文）と判断しました。裁判所は慰謝料のほかに、死亡による逸失利益、葬儀費用の合計金額の半分にあたる1億5千万円の支払いを、オーナーと建築業者に命じました。

巨大災害では、多くのことが「想定外」として責任が曖昧になりがちです。その中で、

貸主の責任を問いたこの判決は当時の不動産業界紙などでも大きく取り上げられたためご記憶の方も多いかもしれません。判決では、建物が老朽化しているだけでなく、建築状態が悪く設計・施工ともにいい加減な状態であったと認定しています。また、周辺で倒壊した建物はこのマンションだけだったことや、高い建築知識を持つ遺族が震災後すぐに現地で写真撮影や周辺への聞き込み調査などを実行しており、豊富な証拠が残されていたことがこの判決につながったと言われています。

今年の3月4月の時点では新型コロナの影響で来春の繁忙期が心配されました。幸いにも客足に壊滅的な影響はなく、その数も戻りつつあるように思えます。すでにこの紙面でお伝えした通り、コロナ禍のお客様には変化が見られます。ひとつは、「リモートワークに適してるか」「ネット環境が安定してるか」「勤務先の距離が最優先ではない」などの条件面の変化です。もうひとつは、「ネットで徹底的に物件を絞る」という探し方の変化です。

しかし、そうは言っても物件を見ないで決めるお客様はかなりの少数派です。ネットの表現力が豊かになっても写真や動画では確認しきれませんし、オンライン内見では決めきれないポイントがあるからです。そこで今回は、内見時にお客様が気に掛ける「ネットでは分からないポイント」について考えます。

お客様が最初に目にするのは外観とエントランスです。これが物件の第一印象になります。エントランスが暗いとか郵便ゴミが散乱しているのはイメージダウンです。さらに駐輪場が雑然としている状態や、ゴミ置き場に残置物があるのも敬遠されます。このような共有部のイメージをお客様はかなり気にします。定期的な清掃が必要な所以（ゆえん）です。つぎにお部屋に入ると収納や設備をチェックしますが、これらはネットで得た情報の再確認に過ぎません。実はネットでは分からない気になるポイントとして「匂い」と「明るさ」があります。空室の期間も排水・下水の匂いが室内に上らないように、定期的な空気の入れ換えが必要です。「明るさ」については、陽当たりの良い物件ばかりでなく昼間でも暗い部屋もあります。これは少し明るめの照明器具を設置しておくことでカバーできます。以上は貸主側が意識しておくことで成約率を高めることができるポイントです。

つぎは貸主側では直接的には関与できないポイントです。しかしマイナス点を少しでも引き上げる策がない訳ではありません。１つめは、実際に現地に行くまでの駅からの「道のり」です。お客様はネットで所要時間は知っていますが、さらに知りたいのは物件までの道程です。たとえば商店の並び、人通り、道幅、街灯、景色などです。女性の一人暮らしや家族に女性のいる世帯なら、狭くて暗く人通りの少ない道のりは不安に感じるでしょう。これは外部要因ですから貸主側で変えることは出来ませんが違うルートを勧めることはできます。もし住人で知っている安全なルートがあるなら、たとえ数分の遠回りであっても提案しておくことで、マイナス点をカバーできます。２つめに気にするのは「隣人」です。お客様は表札や傘などを見るしか判断材料はありませんが、内見中にチラッと隣の部屋の入居状況を確認したりします。貸主側としては隣人の詳細情報を明かすことはできませんが、安心材料があるなら積極的に伝えてもよいと思います。３つめとして、さりげなく気にするのが「携帯電波」です。電波の弱い貸室は4G電波を改善してくれる「携帯ブースター」のような機器が売られています。

貸主側では改善は出来ないがお客様は気にしているというポイントがあります。まずは「窓からの眺め」。内見中に窓を開けてみたら、目の前のマンションや一戸建ての住人の姿が見える、という条件もあるでしょう。さらに窓を開けた際に聞こえてくる車の音が気になる場合もあるでしょう。お客様の中には居室内の壁の厚さを気にする方もいて、叩いて壁の厚さを確認したりします。水道やシャワーの水圧などもチェックします。これらで減点になるなら、それが弱点ということになるかもしれませんが、そもそも弱点のない物件はありません。大事なのは、弱点を埋めても余りある長所をアピールすることです。

新型コロナによってお客様はネットで物件を絞り込むようになりましたが、たとえ選ばれたとしても「現地確認」が待っています。その際のお客様の「気になるポイント」を知った上で、なるべく良い評価が得られるように準備したいと思います。

Ａ:私のアパートで一人暮らしの60代男性が亡くなりました。いわゆる孤独死です。5日後に家族が発見してすぐに解約となったのですが、不動産会社から「次の借主が気にするので家賃も下げなければならない」と言われました。皆さんはどう思いますか？

Ｂ:貸室を事故物件として扱う、ということですかね？「孤独死＝事故物件」という考え方ですよね。これが一般的な判断なのでしょうか。

Ｃ:あるいは心理的瑕疵物件とも言ったりしますね。「入居者が嫌悪するような事実が過去におこった物件」という意味のようです。

Ｄ:つまり次の借主に告知するということですね。

Ｂ:でも孤独死のあった貸室はすべて事故物件や心理的瑕疵物件になるのですか？

Ｅ:納得いかないですよね。「入居者が嫌悪する」というのは、たとえば自殺なら理解できます。自殺は相続する遺族や連帯保証人に賠償責任を認めた判例がありますから事故物件といえると思います。次に住む人の嫌悪感も理解できるので心理的瑕疵物件ともいえると思います。殺人事件でも同じですよね。でも孤独死を事故と考えるのは納得できませんね。

Ｂ:法律的な定義はどうなっているのですか？

Ｃ:明確な定義はないようです。

Ｂ:確かに、前の入居者が一人で亡くなった部屋を嫌う人は多いでしょうね。

Ｃ:でも事故物件の判定は大家に深刻な影響を与えるのに定義が曖昧すぎますね。Ａさんが告知しないで賃借するとどうなりますか？

Ｄ:借主が入居後に事実を知ったときに「知ってたら借りなかった」とクレームを言ってくる。最悪は「損害賠償しろ」と裁判になる。

Ｃ:面倒ですね。ハッキリした指針はないの？

Ｅ:今年の春に「全宅連」という不動産業者の団体が「住宅確保要配慮者等の居住支援に関する調査研究報告書」を発表しました。そこで孤独死と事故物件の考え方を整理しています。

その内容を要約すると

Ｂ:うん、だいぶ明確になりましたね。

Ｅ:「告知の必要ない」というのは力強いですね。

Ｄ:②はなぜ告知が必要とされたのでしょう？

Ｅ:借主が入居後に近隣から孤独死の事実を知る可能性が高いからです。その可能性も心理的瑕疵の判定のひとつになるみたいです。

Ｃ:確かに、借主が知る由もなければ心理的瑕疵もない訳ですね。

Ｅ:この報告書では、「住宅内で人が亡くなるのはあり得るし、病気や老衰による死を責めることはできないから当然に孤独死は事故ではない」としています。

Ｃ:明確で理屈が通ってる。

Ｂ:法的な根拠がある訳ではないのですよね？

Ｅ:そうですね。しかし後日、借主側と意見の相違がおきたときに貸主側の見解の背景として強力な拠り所にはなると思います。万一訴訟となったときの裁判所の判断にも影響を与える可能性もありますよね。

Ｄ:ではＡさんは告知しないで通常の家賃で募集しますか？5日で親族が発見しているし近隣でも話題になっていないでしょうから。

Ａ:そうですね。この事実を不動産会社と相談して最後は自分で決断します。皆さんの考えと教えていただいた調査研究報告書の内容はたいへんに参考になりました。

【得だねッ情報】１１月

「大家さんのための賃貸仲介最前線レポート」

新型コロナの影響による、借主の賃貸住居移動が起こっているようです。都心から広さを求めて地方に移る人や、リモートワークに適した物件に転居する人、収入が減ったので賃料の低いお部屋に移動する方たちなどです。その際に受け入れ側の大家さんと不動産会社には、入居審査という重要な意思決定業務があります。入居審査でチェックするのは、借主の勤め先や勤続年数や年収などです。ちなみに現在では多くの不動産会社が入居審査を保証会社に任せているケースが多くなっています。その保証会社の審査は上記と同じ項目に加えて、業界のデータベース（過去の家賃支払い履歴等）を閲覧するところもあります。

   
入居審査では勤務先が重要となりますが、最近では20代30代の働き方が変化してきました。今までは一つの企業に永く勤めることが推奨されて、転職を繰り返すことは「良し」とされていませんでした。しかし近年は「フリーランス」という働き方をよく耳にするようになりました。フリーランスとは、会社や団体などに所属しないで、自分の得意分野の仕事を受注してる人々のことです。この名前の由来が面白く、中世ヨーロッパでは、有力者の契約によって仕えた騎士をフリーランス（ランスは当時の武器である槍）と呼んだことからきているそうです。当時の有力者に売り込んでいたのは「槍の使い手としての個人能力」だったのですね。インターネットが社会に浸透することで、ライターやデザイナーやプログラマーという、個人能力を生かせる仕事が増えたことと、大企業でも副業を許可する流れが、フリーランスを増やす下地にあるのかもしれません。内閣府は昨年7月の時点でフリーランス人口を341万人と推計しています。これは専業フリーランスの数ですが、副業も加えると1,119万人（日本の労働人口の17％）にもなるようです（ランサーズ株式会社調べ、2018年度）。入居希望者の5人に1人がフリーランスに関わっている、ということになるようです。

今後も日本の社会は多様な働き方が増えていくことになるでしょう。新型コロナの影響でテレワークが当たり前になり、自宅や共有オフィスなどで仕事をこなすのが一般的になると予想されますが、その際に引っ越すときにネックとなるのは「入居審査」です。実は彼らの収入には個々に差がありますので、その実態を把握することが入居審査の肝になります。フリーランスに近いカテゴリーは「個人事業主」ですが、この個人事業主の入居審査は賃貸の現場で昔から行われていました。会社勤務であれ個人事業主であれ、正しく収入を申告すれば税金を納めているはずなので、それが証明になります。さらに得意分野で収入を得ているのであれば、その成果物として記事や写真やデザインを、インターネットで確認することができます。難しいのは「始めたばかりで実績の乏しい人」「収入を正しく申告していない人」などですが、これは本人面接と、前述の成果物と、連帯保証人（保証会社でよし）で判断することになります。

「いい人に住んでもらいたい」と考える大家さんとしては、それなりに年収があるのに勤務先がないばかりに入居審査で落としてしまう、というのは残念です。最近の保証会社の中にも、フリーランス向けに独自の基準で審査することで、これまで杓子定規に判断していた審査を見直す会社も出てきています。

たとえば保証会社を使わない大家さんの場合、彼らが収入や納税証明を提出できない事情のとき、本人の印象や前述の成果物などから、どのように支払い意思と能力を見極めるか、が重要になってきます。

「疑わしきは入居拒否する」のも一つの選択ですが、一方で空室を長引かせることもできませんので、その方針を不動産会社と協議しておくことも重要です。このような時代変容をしっかりと注視していくことは、不動産運用にとって大事なことの一つとなります。

     
賃貸経営されているＡさんの空室を｢費用対効果の高いリフォームによって決める｣というテーマで考えたいと思います。築24年の鉄骨造で間取は2DK、面積は43㎡で2部屋が空いています。一口にリフォームと言っても、間取り変更や水廻り交換を含むリノベーションや、壁一面にカラークロスを貼ったりオシャレな床材を使用して築古のイメージを一新するデザインリフォームや、大家さん自ら物件の価値を高めるDIYなど、工事の種類は様々です。｢家賃は下げたくないけどリフォーム費用も抑えたい｣。これが大家さんの共通の願いですので、今回は費用対効果の高いお部屋づくりについてお話させていただきます。

まず空室対策で真っ先に検討すべきは｢どういう属性をターゲットにする事で早く入居が決まるのか」という点です。これはエリア、立地、間取り、床面積によって異なるので市場調査がとても大切です。今回の物件は2DKなので、カップルか、もしくは小さなお子様が1人くらいのファミリー層をターゲットに建てられたはずです。しかし現在では、その層は50㎡を超える2LDKを求めていますから40㎡前後の2DKは選んでもらえません。そこでターゲットを単身者にして、2DKを1LDKに変更するという案が容易に浮かぶでしょう。しかし単身向けとして一般的なのは25㎡くらいの間取りなので、設定家賃がどうしても高額になります。そこまでの家賃が支払える単身者ニーズがこのエリアにあるか、という点と、同じような物件がライバルとしてどのくらい存在するかを検討する必要があります。この市場調査がとても重要になります。

2DKを1LDKに変更するという方針が決まったとして、つぎのポイントは「どの様な人に入居してもらいたいのか」をイメージすることです。ここでは、「広めの間取りに少し高めの家賃を払える人なら誰でもいい」と、ターゲットを広く設定したいところなのですが、そうすると選べる壁紙や床材が一般的で特徴のないモノになってしまいます。今は「広めの単身物件」がエリアに多くなくても、すぐに同じ間取りが増えるかもしれません。せっかく費用をかけるなら、ライバル物件との差別化をはかり、物件に強みを持たせたいと思います。そこで写真のように2つのお部屋を異なるテイストで、壁紙、床材、照明器具などを選んでみました。

左の写真は男性を、右の部屋は女性を意識してデザインしました。人によっては左の方がカッコよくて好き！という方もいれば、右の方が明るくて好き！という方もいると思います。実際、左のお部屋には40代の男性が、右のお部屋は20代の女性が気に入って入居されました。ご自分が気に入った部屋を見つけてくれたとすれば、きっと永く住んでもらえるのではと思います。

もうひとつ採用したアイディアとして「アクセントクロス」がありました。今さら目新しいモノではありませんが、コロナ渦によって自宅でオンラインミーティングの需要が増加しているので、背景に映る壁紙に「白基調や単色だけでは面白くない」というニーズが密かに増えているのです。壁紙の上から簡単に貼れるDIYクロスなどの売上も伸びていると聞きます。これなどは費用対効果の高い施策と言えると思います。

空室対策としてリフォームを検討するときは、「誰をターゲットに募集すれば早く永くお部屋を稼働できるか」「どの様な人に選んでもらいたいか」という２点で入居者ターゲットを明確にして、デザインで差別化することが重要なポイントです。

「賃貸業界のニュースから」

★在宅勤務で喫煙クレーム増加　~禁煙ルールの効果～

リモートワークで借主が自宅にいる時間が増えたことで、近隣トラブルも増加しているようです。SNSを見ると「下の階のタバコの臭いでテンションが下がる」などの、タバコ関連の悩みを吐露する投稿が目につきました。

厚労省2018年調査によると日本の喫煙率は17.8％（男性29％、女性8.1％）です。かつては50％以上を超えていましたが今では少数派となっており、分煙傾向の高まりからタバコを嫌う人も増えています。今年4月には改正健康増進法が施行され、利用者の多い鉄道や飲食店など屋内では原則禁煙となりました。しかし賃貸住宅などの「個人が居住の用に供する場所」は適用されていません。その一方で、法律は喫煙者へ配慮義務を掲げています。

 つまり、

・できるだけ人がいない場所で喫煙すること

・子どもや健康不安のある人、特に配慮が必要な人が集まる場所では喫煙を控えること

となっています。

この配慮義務を踏まえれば、集合住宅のベランダは喫煙を避けるべき場所にあたるとも考えられます。ベランダは共有部分とする考え方が一般的ですので、管理規約で喫煙を禁止することができます。実際に区分所有のファミリー向けマンションではベランダを禁煙とする事例は増えているようです。たとえ居室内であっても、換気扇の排気口位置によっては他の部屋にタバコの副流煙が向かうこともあるようです。      
             

   
東北地方でファミリー向け賃貸住宅を所有するAさんは、喫煙者の退去した部屋がヤニで黄色く汚れている点に頭を悩ませていました。もちろん退去後に壁紙は貼り替えますが、インターフォンや火災警報器、コンセントカバーなどが黄色く変色してしまうのが残念でなりません。リフォーム会社にも相談しましたが、プラスティック部分に着いたヤニ汚れは落ちないと説明されました。そして「禁煙ルールにしてる賃貸住宅がある」と教えられ、自身でもやってみることにしたそうです。

具体的には契約書に建物内での喫煙を禁止する事項を記載して了解の上で入居してもらうようにしました。もし禁止事項を破った場合は、先にあげたインターフォンや火災報知器などの取り替えにかかった実費はもとより、ヤニで変色した壁や天井のクロス貼り替え費用を請求できるようにしました。賃貸仲介会社からは「そんな条件にしたら募集しても入居者がこない」などと言われたそうですが、内見数には大きな差は無く、化学物質のアレルギー体質である男性からは「禁煙の賃貸住宅を探していた」と喜ばれたそうです。

結局、禁煙を導入してから5年間以上経過していますが、これまでに入居率には変化はないそうです。それよりも目に見えるメリットとして、喫煙者の部屋と比べると気になっていたインターフォンや火災警報器、コンセントカバーは新品時と変わらない状態に見えるそうです。想定外に好影響だったのがユニットバスや換気扇や床などの、契約書に記載した箇所以外もキレイに使ってくれるようになったことです。「禁煙マンション」ということで、キレイ好きな入居者が多くなるのか、それとも神経質な大家さんと思われているのか。理由はどうあれ、原状回復の手間とコストが減り、リフォーム会社のスタッフからも驚かれたようです。

これはファミリー向け賃貸住宅のひとつの事例に過ぎません。最近では煙の出ない加熱式タバコなどを愛用する人も増えていますので、喫煙者の権利にも配慮しつつ、加熱式は許可するなどの弾力的な対策も選択肢の一つとなってきました。喫煙マナーは時代によって変化していますので、賃貸住宅のルールも時代に合わせて考えても良いかもしれません。

得だねッ情報　10月号
１）賃貸業界ニュースから
　　映画「事故物件」で考える心理的瑕疵物件の対応     
映画「事故物件　恐い間取り」が8月末に公開されました。売れないお笑い芸人の山野ヤマメが、馴染みのテレビプロデューサーからの無理な要求に応え、殺人現場となった賃貸マンションに住むところから物語は始まります。ヤマメがマンションの室内を撮影してみると、偶然にも不思議な映像が撮れてしまい、それがテレビ放映され大反響を呼びます。自殺や殺人、変死事故がおきた物件、つまり事故物件に住む芸人として有名になったヤマメは周囲の心配もどこ吹く風で、次々と事故物件を渡り歩くようになるのですが…と、いうのが映画のあらすじです。主演はアイドルグループKAT-TUNのメンバーである亀梨和也さんで、公開週の興行ランキングで1位になる人気です。また、この映画には同名の原作（二見書房）があり、著者は「事故物件住みます芸人」と呼ばれる松原タニシさんです。続編も作られた原作本は2冊あわせて累計15万部と、こちらも人気となっています。世はまさに事故物件ブームと言えそうです。